Bruksrett kan skape problemer ved fremtidig arveavgift

Mange ønsker å beholde retten til å bruke eiendommen etter at de har gitt den bort. Dette kalles bruksrett, og det kan være en smart løsning - men det kan også skape problemer. 

Hvis arveavgiften blir gjeninnført, er det viktig at overføringen du gjør i dag faktisk anses som reell. Hvis du setter for mange begrensninger på mottakerens rettigheter - som omfattende bruksrett eller forbud mot salg - kan Skatteetaten mene at du ikke egentlig har gitt fra deg eiendommen. Når begrensningene senere bortfaller, kan det plutselig bli beregnet arveavgift. 

For å unngå dette problemet, bør du som giver vurdere nøye begrensninger, og mottakeren ta over ansvaret for alle kostnader knyttet til eiendommen etter overdragelsen. Dette inkluderer formuesskatt, eiendomsskatt og andre utgifter.

Ulike regler for ulike eiendommer 

Hvis du overfører en fritidsbolig, har Skatteetaten tidligere akseptert at du kan forbeholde deg bruksrett på inntil fire uker i året. Dette anses fortsatt som en reell overføring. 

Men hvis du overfører din primærbolig og forbeholder deg full bruksrett, vil Skatteetaten kunne mene at du ikke egentlig har gitt fra deg eiendommen før bruksretten faktisk opphører. 

Gry Fremstad

Av Gry Fremstad

Advokat/Chief Legal Client Advisor

Skattemessige konsekvenser du bør kjenne til

Når du overfører en eiendom som gave eller arveforskudd, utløser ikke selve overføringen skattepliktig gevinst for deg som giver. Dette er positivt. 

Men ved et gavesalg, der du gir bort eiendommen mot delvis vederlag, må du betale 22 % gevinstskatt når vederlaget overstiger den skattemessige inngangsverdien og eier- og brukstidskravene for primær- eller fritidseiendommen ikke er oppfylt.  

Mottakeren må rapportere gaver på kr 100 000 kroner eller mer i sin skattemelding. Dette er kun en opplysningsplikt, og det påløper ingen arveavgift med mindre denne gjeninnføres. 

Tinglysning - viktig for å sikre rettighetene 

For at overføringen skal ha rettsvern, må den nye eieren tinglyses i Kartverket. Dette gjelder også eventuelle bruksretter og andre betingelser. 

Ved tinglysning påløper det som hovedregel dokumentavgift på 2,5 prosent av eiendommens markedsverdi. En bruksrett for giver reduserer ikke dette avgiftsgrunnlaget. 

Risikoen ved å utsette tinglysning 

Det er frivillig å tinglyse en eiendomsoverdragelse, og noen velger å vente for å spare dokumentavgift. Men dette kan være risikabelt: 

Hvis den tinglyste eieren senere selger eiendommen videre, har den reelle eieren kun krav på erstatning fra den tinglyste eieren, ikke selve eiendommen. 

Utsatt tinglysning kan føre til høyere dokumentavgift på grunn av prisstigning. 

Det kan påvirke muligheten til å belåne eiendommen senere. 

💡 GULL-TIPSET: La barnet bl.a. betale regningene

Vil du at overføringen skal være reell i Skatteetatens øyne? Da bør barnet bl.a. overta alle kostnader fra dag én - eiendomsskatt, formuesskatt, vedlikehold, alt sammen. Det viser at du faktisk har gitt fra deg eiendommen.

Når slipper du dokumentavgift? 

I noen få tilfeller kan du tinglyse uten å betale dokumentavgift: 

  • Overføringer mellom ektefeller 
  • Overføringer mellom samboere ved samlivsbrudd 
  • Til lovbestemte arvinger ved dødsfall (kun for deres ideelle lovbestemte andel) 

Merk at fritaket ved dødsfall ikke gjelder for forskudd på arv eller for testamentsarvinger. 

Generasjonsskifte krever planlegging 

Overføring av fast eiendom kan være en god måte å gjennomføre et generasjonsskifte på, men det krever nøye planlegging. Vurder nøye hvor omfattende betingelser du ønsker å stille, og husk at mottakeren bør overta det økonomiske ansvaret for eiendommen for at overføringen skal anses som reell. 

I neste artikkel vil vi se nærmere på hvordan du kan overføre selskapet ditt til neste generasjon.  

Ordliste: 

Bruksrett: Retten til å bruke en eiendom uten å eie den. 

Gavesalg: En overføring der deler av eiendommen gis som gave og deler selges for et vederlag. 

Tinglysning: Offentlig registrering av eiendomsrettigheter i Kartverket. 

Dokumentavgift: Avgift på 2,5 % av eiendommens markedsverdi som betales ved tinglysning. 

Rettsvern: Juridisk beskyttelse av eiendomsrettigheter. 

Skattemessig inngangsverdi: Den verdien eiendommen har i skattesammenheng, ofte kjøpesummen pluss påkostninger. 

Gevinstbeskatning: Skatt på fortjeneste ved salg av eiendom. 

Ideell andel: Den andelen av en eiendom som tilhører en person etter loven. 

Lovbestemte arvinger: Personer som har rett til arv etter arveloven (ektefelle, barn, foreldre osv.). 

Testamentsarvinger: Personer som arver i henhold til et testament, men som ikke er lovbestemte arvinger.