Planlegger du å investere i fast eiendom på privat hånd eller i et AS?

Hvis et AS eier eiendommen direkte og denne leies ut helt eller delvis, vil netto utleieinntekter bli  skattepliktige i aksjeselskapet med 22 % (2025). Hvis inntektene tas ut på privat hånd, vil disse skattlegges én gang til som et aksjeutbytte med 37,84 % skatt (2025) utover skjermingsfradraget. Det skjer altså en dobbeltbeskatning med en marginal skattesats på nærmere 50 %. Hvis midlene i stedet blir liggende i selskapet, har man i prinsippet en skattekreditt inntil midlene eventuelt tas ut som aksjeutbytte, og det vil da kun påløpe 22% skatt av nettoinntektene på selskapets hånd. 

Som privatperson er det innen visse grenser mulig å leie ut egen bolig skattefritt. For egen bolig er leieinntekten skattefri når eieren bruker minst halve boligen som egen bolig, regnet etter utleieverdien. Inntekt ved utleie av fritidseiendom er helt eller delvis skattefri dersom eiendommen skal fritaksbehandles. Forutsetningen for fritaksbehandling av fritidseiendommer er at eieren selv over tid benytter fritidseiendommen i rimelig omfang og eiendommen ikke har fått karakter av utleieeiendom. Fritaksbehandlingen opprettholdes selv om eiendommen er utleid deler av året, eller eiendommen er delvis utleid gjennom hele året. Overstiger leieinntekten av fritaksbehandlet fritidseiendom kr 15 000 (2025), skattlegges 85 % av det overskytende beløp som kapitalinntekt med 22 % skatt. Det gis ikke fradrag for vedlikeholdskostnader og andre løpende kostnader ved fritaksbehandling.  

Boligeiendom eller fritidseiendom som ikke skal fritaksbehandles, som for eksempel utleieleiligheter, skal regnskapsbehandles selv om disse eies på privat hånd. Ved regnskapsbehandling er alle driftskostnader knyttet til eiendommen fradragsberettigede. Dette omfatter kostnader til vedlikehold, forsikring, eiendomsskatt mv. Netto utleieinntekt skattlegges så med 22 % forutsatt at utleien ikke har et slikt omfang at den anses som næringsvirksomhet. Hvorvidt det drives næringsvirksomhet eller ikke, må vurderes konkret, men som hovedregel vil utleie av flere enn 4 enheter på privat hånd anses som næringsvirksomhet. Det kan også ansees som næringsvirksomhet å leie ut færre enn 4 leiligheter hvis det drives korttidsutleie som f.eks. Airbnb. Ektefeller skal som hovedregel vurderes separat i forhold til grensen på 4 enheter forutsatt at de driver adskilte virksomheter. Hvis utleievirksomheten på privat hånd har et slikt omfang at kravet til næringsvirksomhet er oppfylt, vil overskuddet bli beskattet som næringsinntekt med en marginalskattesats på inntil ca. 50 % avhengig av trinnskattenivå. 

Konklusjon: Som hovedregel vil det med tanke på skatt på leieinntekter være gunstigst å eie utleieboliger på privat hånd forutsatt at man kun eier inntil 4 utleieenheter, slik at netto leieinntekt anses som kapitalinntekt. Ytterligere utleieboliger bør eies gjennom et AS, for å unngå å overskride grensen for næringsvirksomhet.

Hvis et AS eier eiendommen, er gevinst ved salg av eiendommen alltid skattepliktig og tap alltid fradragsberettiget med 22% i selskapet. Gevinsten blir skattlagt en gang til om man tar midlene ut som aksjeutbytte. Samlet skatt blir da 46,6 % minus et eventuelt skjermingsfradrag på utbyttet. 

Hvis man i stedet eier eiendommen på privat hånd, vil en gevinst ved salg av utleieboliger være skattepliktig med 22 % og et eventuelt tap vil være tilsvarende fradragsberettiget. Hvis man benytter boligen som sin egen bolig eller fritidsbolig, og oppfyller skattelovens krav til bo- og eiertid, vil gevinsten være skattefri. For boligeiendom er det et vilkår for et skattefritt salg at man har eid boligen i mer enn ett år og brukt den som egen bolig i minst ett av de siste to årene før salget. For fritidseiendom må man ha eid eiendommen i mer enn fem år og brukt den som fritidseiendom i minst fem av de siste åtte år før salget. 

Konklusjon: Som hovedregel er privat eie mest lønnsomt skattemessig med tanke på beskatning av senere gevinst. 

Det var knyttet en viss spenning til om det ville komme et forslag til nye regler for såkalt privat konsum i selskap, også kjent som «Monsterskatten» i forslaget til statsbudsjettet for 2025. Et slikt forslag ble første gang fremmet våren 2022. Regjeringens forslag til statsbudsjettet for 2025 inneholdt imidlertid ikke noe forslag til slike regler. Det ble uttalt at regjeringen hadde vurdert justeringer i forslaget, men var kommet til at den ikke ville fremme et forslag til slike regler nå. Det kan synes som om regjeringen nå har lagt dette forslaget på is inntil videre. Det minnes imidlertid om at privat konsum i selskap skal rapporteres og beskattes etter gjeldende regler. Dette er dessuten et prioritert kontrollområde for Skatteetaten.

Etter gjeldende regler, er en fordel ved egen bruk av en eiendom som et AS eier, skattepliktig om man ikke betaler markedsleie til selskapet. Dette gjelder selv om man selv eier 100 % av selskapet. Det samme gjelder hvis barn av aksjonæren eller andre nærstående får bruke selskapets eiendom. I så fall vil aksjonæren bli beskattet for verdien av bruken. Normalt blir fordelen ved fri bruk beskattet som utbytte, men er man ansatt i selskapet kan fordelen bli beskattet som lønn. Verdsettelsen av skattepliktig fordel skjer som hovedregel til den verdi en utenforstående ville betalt for tilsvarende bruk av eiendommen (markedsverdi). Noen ganger kan markedsleien være lavere enn selskapets kostnader. I slike tilfeller er ikke skattemyndighetene bundet til å fastsette verdien til markedsleie. I stedet kan fordelen settes til en beregnet kapitalkostnad tillagt gjennomsnittlige kostnader knyttet til eiendommen. Hvis en eiendom eies av et selskap men kun benyttes av eier privat og ikke har noe med driften av selskapet å gjøre, kan selskapet risikere å bli uttaksbeskattet for alle selskapets utgifter samt tapt avkastning. Høyesterett har fastslått dette i Storhaugen-dommen. Hvis eiendommen bare delvis brukes privat og fremdeles er å anse som et driftsmiddel i selskapets virksomhet, er den ikke tatt ut og det blir ikke uttaksbeskatning. Eieren skal da kun utbyttebeskattes for den private bruken av eiendommen. 

Hvis eiendommen i stedet eies på privat hånd, vil egen bruk ikke være skattepliktig. 

Konklusjon: Som hovedregel er privat eie mest lønnsomt skattemessig hvis eiendommen skal benyttes privat. Generelt anbefaler vi ikke at fast eiendom eies av et AS hvis denne ikke benyttes i selskapets inntektsbringende virksomhet, men kun benyttes av aksjonæren eller nærstående av aksjonæren, eller står til disposisjon for disse.

Et AS er ikke formuesskattepliktig, men aksjonærene skattlegges for formuesverdien av aksjene. Den skattemessige verdien av eiendom eiet av et AS gjenspeiles i verdien på aksjene. For 2025 gis det en verdsettelsesrabatt på såkalt arbeidende kapital, som omfatter børsnoterte og ikke-børsnoterte aksjer, grunnfondsbevis, aksjeandelen av andeler i verdipapirfond, andeler i deltagerlignede selskap samt driftsmidler eiet på privat hånd. Regjeringen har foretatt en gradvis reduksjon av rabatten de seneste årene slik at denne nå utgjør 20 % for 2025. Sekundærbolig eiet av et AS gis ikke verdsettelsesrabatt i selskapet, men vil indirekte bli omfattet av verdsettingsrabatten på 20 % for aksjene i selskapet. På denne bakgrunn vil man i 2025 indirekte få en rabatt på 20 % av formuesverdien av en utleiebolig som eies gjennom et AS. 

I forbindelse med innføringen av verdsettelsesrabatten på arbeidende kapital, ble det også innført regler om reduksjon av verdien av gjeld på privat hånd som forholdsmessig faller på eiendeler med verdsettelsesrabatt. Hvis man har gjeld på privat hånd, vil fradraget for gjeld bli redusert forholdsmessig mellom verdien av enkelte eiendeler med verdsettingsrabatt og verdien av samlet formue. Dette innebærer at det kun er i de tilfellene man ikke har gjeld at man får full effekt av verdsettelsesrabatten på aksjer. 

Hvis man i stedet eier eiendommen på privat hånd, vil den skattemessige formuesverdien av eiendommen inngå i grunnlaget for formuesskatt. Sekundærboliger (utleieboliger) skal i 2025 verdsettes til 100 % av formuesverdien på privat hånd. 

Konklusjon: På grunn av verdsettelsesrabatten på aksjer er det nå litt gunstigere å eie sekundærbolig i et AS enn på privat hånd mht. formuesskatten i de tilfellene man ikke har gjeld, men etter mitt syn oppveier ikke dette dobbeltbeskatningen av gevinst og leieinntekt ved å eie eiendom gjennom et AS. 

For å sammenfatte, vil det ofte være skattemessig gunstig å gjøre direkte investeringer i fast eiendom på privat hånd forutsatt at man ikke overstiger grensen for næringsvirksomhet. Det må gjøres en konkret vurdering av om det er hensiktsmessig å gjøre investeringen på privat hånd eller i et AS i hvert enkelt tilfelle.