Livstegn fra en viktig sektor

Publisert i Finansavisen 28. januar 2012 

2012.01.30|”Boligsektoren forblir nedtrykt” stod det i pressemeldingen fra onsdagens rentemøte i den amerikanske sentralbanken, Fed. Utsagnet er ikke feil, men det mangler en tilhørende kommentar om at det nå er tydelige tegn til at boligsektoren i USA er i ferd med å våkne fra en flerårig dvale.

Utviklingen i aksjeindekser for boligsektoren sammenlignet med utviklingen i den generelle indeksen S&P500 viser at synet på denne sektoren er klart mer optimistisk enn på økonomien ellers, se figur. Generelt har alle aksjeindeksene for ulike deler av boligsektoren steget mer enn S&P 500 siden starten av 4. kvartal 2011. I samme periode har S&P 500 steget vel 17 prosent. Dersom aksjemarkedet er fremoverskuende er dette er klart signal om at de positive tegnene man har sett i boligsektoren ikke bare er et blaff. Potensialet på oppsiden i denne sektoren er svært stort og kan gi solide bidrag til både BNP- og sysselsettingsvekst fremover.   

Boligmarkedet i USA har ligget dødt lenge. Det er en god stund siden man begynte å se de første tegnene til stabilisering, men det var først i høst at boligmarkedsindikatorene begynte å peke forsiktig oppover. Nivåene er fortsatt svært lave, men tendensen er klart positiv. Salg av boliger, særlig i annenhåndsmarkedet men også nye, har økt siden sommeren. Den såkalte NAHB-indeksen (National Association of Homebuilders), basert på månedlige undersøkelser blant boligbyggere i USA, har skutt opp de siste månedene til et nivå vi sist så i 2007 og gir et tydelig signal om at salget av nye boliger vil stige videre. Ser man på forholdet mellom boliger til salgs og antall solgte boliger tar det nå om lag 6 måneder å selge hele boligmassen (samme nivå for nye og tidligere omsatte boliger), ned fra toppnivået på 11-12 måneder rundt årsskiftet 2008/2009. Vi må tilbake til 2006 for å finne tilsvarende lavt nivå. Også indikatorene for boligbygging viser positiv utvikling. Igangsetting av boliger og antall byggetillatelser er opp 20-25 prosent i 2011.

Den kraftige korreksjonen etter at boligboblen sprakk har redusert boligsektoren i USA betydelig. Som andel av brutto nasjonalprodukt (BNP) har boliginvesteringer falt til så vidt i overkant av 2 prosent fra over 6 prosent i 2005, se figur. Jeg har lenge brukt den lave andelen som argument for at nedsiden i denne sektoren er svært liten, men nå er det på høy tid å snakke om oppsiden denne sektoren utgjør for økonomien. Boliginvesteringene skal selvsagt ikke tilbake til nivåene før finanskrisen, men at de vil hente seg inn igjen til et mer normalt nivå må man kunne vente. For eksempel var gjennomsnittlig investeringsandel på 1990-tallet, før boligboblen for alvor bygget seg opp, like i overkant av 4 prosent. En korreksjon opp igjen mot et nivå i området 3,75-4,25 prosent av BNP vil gi solide bidrag til BNP-veksten.

Det som også er positivt er at denne sektoren er relativt arbeidsintensiv og ikke minst skjermet, så effekten for sysselsettingen kan bli stor. Sysselsettingen innfor bygg- og anleggssektoren i USA falt med mer 2 millioner personer fra sommeren 2007 og frem til den stabiliserte seg i 2010. Som andel av arbeidsstyrken i USA har sysselsettingen i denne sektoren falt fra i overkant av 5 prosent til om lag 3,6 prosent i dag. Bare en korreksjon opp igjen til 4,1 prosent andel av arbeidsstyrken, gjennomsnittet på 1990-tallet, betyr nærmere 800 000 flere sysselsatte.

I motsetning til alle de nevnte boligindikatorene har ikke boligprisene vist tegn til å snu opp igjen ennå. Det verste boligprisfallet virker definitivt å være bak oss, men ifølge Case&Shillers boligprisindeks for de 20 største byene i USA ligger det an til et ytterligere prisfall på 2,5-3 prosent i 2011. Prisfallet fra toppen i 2006 nærmer seg nå 35 prosent. Etter hvert som aktiviteten i boligmarkedet vil ta seg mer og mer opp fremover vil nok også boligprisene til slutt følge etter. I mellomtiden må vi glede oss over at kombinasjonen av en viss stabilisering av prisene, lave lånekostnader, et oppdemmet investeringsbehov og lettere lånetilgang ser ut til å være nok til å blåse liv i boligsektoren igjen. La oss inderlig håpe at aksjemarkedet faktisk er fremoverskuende.

Figur 1: Aksjeindekser boligsektoren relativt til S&P 500

Figur 2: Boliginvesteringer som andel av BNP (i prosent)